بيئة الفائدة المرتفعة وتقييد حملات الـ 20-80 التي يقدمها المقاولون تجعل قرار شراء شقة أكثر تعقيدًا من أي وقت مضى. التحقق من عدة معايير يمكن أن يساعدكم في اتخاذ قرار حكيم.

سوق العقارات السكنية في إسرائيل لا يتوقف عن تصدّر العناوين: من أسعار السكن المرتفعة التي تستمر في الصعود، مرورًا ببرامج "السعر للساكن"، ووصولًا إلى حملات الـ 20-80 التي اكتسبت زخمًا في السنة الأخيرة. هذه الحملات، التي تهدف إلى تشجيع المشترين المترددين، تتيح للمشتري دفع حوالي 20% من سعر الشقة عند الشراء، ودفع الباقي (80%) عند تسليمها بعد عامين إلى أربعة أعوام من توقيع العقد. هذه العروض ازدادت في السنوات الأخيرة، لكنها أيضًا تعرضت للانتقاد بسبب المخاطر القائمة في حال عدم توفّر رأس مال ذاتي للمشتري لاستكمال الصفقة أو عدم أهليته للحصول على قرض إسكان (مشكنتا).

الآن، سيتم تقييد حجم هذه العروض. التوجيه الجديد من بنك إسرائيل سيجعل البنوك تتجنب الموافقة على جداول دفع مؤجلة واسعة النطاق لا تتماشى مع وتيرة تقدم البناء من قِبل المقاولين، وسينخفض حجم هذه الصفقات. بالتوازي، أمر بنك إسرائيل أيضًا بتقليص حجم القروض المدعومة من المقاولين إلى حد أقصى قدره 10% من إجمالي القروض العقارية التي تُمنح في كل ربع سنة في كل بنك. هذه القروض كانت أيضًا أداة تسويق فعّالة في سوق يشهد فائدة مرتفعة، لكن فترتها القصيرة تفرض سدادها عند الدخول إلى الشقة أو تحويلها إلى قرض إسكان (مشكنتا) عادي ذو قسط شهري مرتفع. من المتوقع أن يخفف هذا الإجراء من حجم الصفقات في سوق الشقق الجديدة، ولكنه في الوقت ذاته يشكل تحديًا للعديد من المشترين المحتملين الذين يحاولون إيجاد أفضل صفقة، في التوقيت الأنسب، ويخشون من ارتفاع آخر في الأسعار.

ولتنظيم الأمور وتبديد بعض المخاوف، يوضح دودي ميزليك، مدير قسم قروض الإسكان في بنك مركنتيل، النقاط التي من المهم فحصها في ظل التردد القائم لدى المشترين المحتملين في هذه الفترة:

أسعار السكن – مخاوف الجمهور الإسرائيلي من ارتفاع إضافي في أسعار الشقق مشروعة تمامًا، ولكن من المهم الانتباه للظروف. "في السنوات الأخيرة، ترسخت فرضية مفادها أن أسعار العقارات ستستمر في الارتفاع، لكن إذا نظرنا بعمق نرى أن هذا ليس صحيحًا دائمًا"، يوضح ميزليك. "في الأشهر الأولى من الحرب كان هناك جمود نسبي في السوق، وبدأت تظهر ‘صفقات مغرية’ في عدة مدن في البلاد. علاوة على ذلك، هناك اليوم العديد من الشقق الجاهزة للتسليم ولكنها لم تُشترَ بعد بسبب أسعارها المرتفعة"، يضيف.

ويؤكد أنه من المهم تذكّر أن أسعار السكن تتأثر بعوامل كثيرة في الوقت ذاته، وبعض هذه العوامل قد يؤدي إلى انخفاض الأسعار، على عكس الارتفاع الذي شهده السوق في عام 2024 وبداية 2025.

فيما يتعلق بالطلب المرتفع والعرض، هناك أخبار جيدة من ناحية العرض، على الأقل في المدى القريب. في نهاية عام 2024 تم تسجيل رقم قياسي حيث وصل عدد الشقق الجديدة المعروضة للبيع إلى 75 ألف شقة.

بالإضافة إلى ذلك، "أسعار السكن تتأثر بتكلفة مدخلات البناء والمواد الخام، التضخم في السوق، تكلفة اليد العاملة، تكلفة تمويل شركات البناء، وعوامل كثيرة أخرى. السنوات الأخيرة شهدت بالفعل اتجاهًا تصاعديًا، لكن لا يوجد يقين بأنه سيستمر، وقد يحدث أيضًا سيناريو استقرار الأسعار أو حتى انخفاضها ولو بشكل طفيف".

عامل آخر يساهم في تقليل الطلب وقد يؤدي إلى خفض أسعار الشقق هو معدل الفائدة المرتفع على قروض الإسكان.

معدل الفائدة على القروض العقارية – الفائدة تُعتبر عاملاً هامًا في أسعار السكن، إذ أن الطريقة الشائعة لشراء شقة هي من خلال الحصول على قرض إسكان. بيئة الفائدة المرتفعة في السنوات الثلاث الأخيرة تزيد كثيرًا من تكلفة القروض وتثقل العبء المالي على المشترين. وفقًا لتوقعات بنك إسرائيل التي نُشرت مؤخرًا، فقد تحدث كحد أقصى مرتان تخفيضات للفائدة حتى نهاية عام 2025، ومع ذلك فإن بيئة الفائدة المرتفعة لا تزال تشكل عائقًا أمام المشترين المحتملين لتمويل شقة جديدة عادية في مدن المركز، والتي يبدأ سعرها من 1.5 إلى 2 مليون شيكل.

العروض التمويلية وقروض المقاولين أثبتت مدى أهمية تكلفة التمويل في خلق الطلب على السكن، وهي بحد ذاتها ساهمت بنسبة غير قليلة في ارتفاع الأسعار في السنة الماضية.

من المحتمل أن يتمكن مشترو الشقق الجديدة من الاستمرار في الاستفادة من العروض التمويلية بجدول الدفع المؤجل 20-80 في بعض المشاريع، شريطة الامتثال للقيود التي فرضها بنك إسرائيل.

بالإضافة إلى القروض المدعومة من المقاولين التي تم تقييدها، من المتوقع أن تُعرض أيضًا مزايا تمويل أخرى مثل دعم جزئي لفائدة قرض الاسكان طوال فترة القرض، وغيرها.

من المفيد متابعة هذه الخيارات وتكييفها مع الاحتياجات المختلفة لكل أسرة